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Contratto di locazione come funziona e che cos’è questo tipo di accordo molto comune?
Chi almeno una volta nella vita non ha stipulato un contratto di locazione? È forse uno degli accordi più tipici che ci sono in circolazione, quasi un fatto sociale prima che un atto giuridico. Da che mondo è mondo, c’è chi le case le concede in affitto e chi le prende in affitto, e quindi uno straccio di accordo è sempre necessario per mettere nero su bianco le condizioni dell’affitto.
In Italia, comunque, molto più che in altri Paesi occidentali dove il senso del risparmio è minore, si tende a possedere la casa in proprietà; ed è proprio questa la tendenza negli ultimi decenni. La tendenza ad avere una o addirittura più case di proprietà, supera quella di stare semplicemente in affitto.
D’altro canto, ormai si sa che, tasse o meno, l’investimento sul mattone è quello sicuro per eccellenza. Se solo sappiamo far fruttare quest’investimento con una gestione oculata dell’immobile o degli immobili, non solo potremo avere una rendita, piccola o grande che sia, ma anche assicurare che il bene immobile stesso, che ha un valore, possa essere lasciato ai figli o comunque in eredità. Fatti salvi ovviamente i casi della vita nei quali reputiamo necessario vendere gli immobili stessi.
Contratto di locazione come funziona
Per tornare al contratto, parliamo di affitto in senso generico, perché piuttosto che contratto di locazione, nel linguaggio comune è più in uso questa espressione, che vale sia per le locazioni di carattere commerciale che per le locazioni di carattere civile. Se andiamo a vedere le norme del codice civile, per locazione si intende un contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa, per un determinato periodo di tempo, a fronte di un determinato corrispettivo.
Si può locare un bene mobile, come per esempio un trattore per un’intera stagione; oppure un bene immobile come un appartamento per civile abitazione o uno studio per attività professionali. E ancora, quando il bene in godimento è esclusivamente a carattere produttivo, come un terreno agricolo, si parla più propriamente di affitto. La materia è regolata principalmente dalla legge 392/78, dalla legge 431/98 e dagli artt. 1571-1614 del Codice Civile.
Il locatore è colui che dà il bene; il locatario, o conduttore, è colui che lo riceve in godimento. Il corrispettivo si chiama usualmente canone, ed è naturalmente pattuito all’interno del contratto. La vecchia legge 392 del 1978 ha consentito di mettere dei punti fermi a una precedente disciplina ormai desueta e anche confusa, soprattutto definendo meglio alcuni concetti giuridici, creandone di nuovi e definendo in maniera più puntuale il sistema dell’articolazione del canone, degli adeguamenti e degli aggiornamenti dello stesso e quant’altro.
Il contratto di locazione ha forma libera, vale a dire che può anche non essere scritto. Questa ovviamente è un’ipotesi del tutto residuale, eppure è esistente. Si può concludere un contratto anche con una stretta di mano, all’antica, tanto per intenderci. La tipologia dei contratti naturalmente cambia secondo le esigenze.
La legge stessa individua alcune tipologie di contratto cui far riferimento secondo i casi. Ciascuna tipologia reca con sé delle norme specifiche, oltre a quelle generali previste dalla legge. In ogni contratto di locazione, poi, possono essere inserite, nell’ambito della libertà contrattuale, anche norme particolari, sempre che ovviamente siano accettate da entrambi i contraenti, e sempre che non siano in contrasto con la legge stessa.
Fra i contratti di locazione più conosciuti, abbiamo:
- Il contratto a canone libero, dove il canone stesso è liberamente determinato dalle parti. La legge prevede la durata minima e la modalità di rinnovo. Alcuni immobili vengono tassativamente esclusi dalla legge.
- Contratti a canone assistito, inderogabilmente di tre anni.
- Contratti a uso transitorio, nei quali la legge prevede una durata minima e massima.
- Contratti per studenti universitari, tipizzati per questi inquilini.
